寫字樓也就是專業(yè)的商業(yè)辦公用樓。寫字樓是用來辦公的建筑物，寫字樓一般是不可以用來住人的，并且在寫字樓房產證上有相關的明確注明。寫字樓一般處于城市中心的繁華地段，建筑規(guī)模很大，辦公單位非常集中，人口密集也很大。另外寫字樓的建筑和設備都非常現(xiàn)代和先進，使用時間也非常集中，人員流動性也非常大。相對酒店服務標準，寫字樓服務變化明顯，一方面體現(xiàn)在物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在專業(yè)化商務服務上。
寫字樓里面的工作有哪些
寫字樓分布于各行各業(yè)，有貿易公司，有辦事處，有搞設計策劃的，有做網(wǎng)站的，有搞財務的。工作在寫字樓的一般都是被人稱為金領、白領之類的人物。他們以腦力勞動為主。里面大部分都是從事商貿或是現(xiàn)代服務業(yè)的工作，比如外貿公司、房產公司、教育咨詢公司、律師事務所、會計師事務所、公證處等等之類的，當然還有為寫字樓服務的保潔、保安等工種。
1、用途不同
寫字樓是專業(yè)商業(yè)辦公樓的簡稱，主要用于商業(yè)辦公，不能用于居住，而公寓則是專門用于居住的樓房，一般是以小區(qū)的形式存在，出租的情況比較多。
2、費用不同
寫字樓地段好、商務化程度高，租金費用比較高。公寓是同時滿足辦公和居住，商務化程度不高，價格相對低一點。
3、產權不同
寫字樓是商業(yè)用地建設的，所以土地產權只有40年；寫字樓產權40年到期后可以向有關部門申請續(xù)租。詳細的使用年限要看開發(fā)商取得土地使用權的時間，才能計算出剩余的使用年限。
4、享有設備不同
寫字樓屬于商業(yè)水電，不能辦理落戶，沒有燃氣。但是公寓能夠申請民用水電，有些城市還可以落戶讀，而且有燃氣。
5、服務水平不同
寫字樓的服務是體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，而且在對入駐企業(yè)的商務服務方面也十分專業(yè)化。而公寓的主要作用是居住，并且是精裝修，大多數(shù)是拎包入住，所以物業(yè)只要保證配套設施完善，維護公寓的水電、衛(wèi)生狀況和設施安全就可以了。
1、小型寫字樓：建筑面積一般在1萬平方米以下；
2、中型寫字樓：建筑面積一般在1～3萬平方米；
3、大型寫字樓：建筑面積一般在3萬平方米以上；
4、超大型寫字樓：建筑面積一般在十幾萬甚至幾十萬平方米以上。
1、單純性寫字樓：就是指其基本上只有辦公一種功能，而沒有其他功能；
2、商住型寫字樓：是指既能提供辦公，同時又能提供宿舍的寫字樓；
3、綜合性的寫字樓：以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如公寓、商場、展廳、餐廳等多功能的綜合性樓宇。
1、非智能型的寫字樓：指一般的寫字樓；
2、智能型的寫字樓：指具有高度自動化功能的大樓，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設備自動化、大樓管理自動化等功能。
1、甲級寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況良好，有完善的物業(yè)管理服務等。
2、乙級寫字樓：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，有自然磨損存在，收益能力低于新建落成的同類建筑物。
3、丙級寫字樓：是指物業(yè)的使用年限已較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，租金較低，尚可保持一個合理的出租率。
近年來，由于行業(yè)的細分，導致每個行業(yè)出現(xiàn)聚集辦公的情況，從而催生各種產業(yè)園區(qū)寫字樓。比如各種電商產業(yè)園、企業(yè)孵化園、創(chuàng)意產業(yè)園、物流產業(yè)園等行業(yè)細分聚集的產業(yè)園區(qū)。
寫字樓有產權證嗎
房產證與所建房產有關，與建筑物有關，只要合乎法規(guī)經(jīng)法定程序審批的建筑物都有房產證。寫字樓是有房產證的，只不過房產證的用途上顯示的不是住宅，而是商業(yè)房。
寫字樓的產權年限是多少
40年或50年，通常商業(yè)和住宿兩用的話產權年限就是50年，單純用于商業(yè)使用的寫字樓產權年限就是40年。
寫字樓產權到期后怎么辦
如果寫字樓產權到期后，業(yè)主想要繼續(xù)使用該房產，則需要進行產權續(xù)期。產權續(xù)期是在產權到期前進行的，需要向相關部門申請，并繳納相應的費用。產權續(xù)期的時間一般為20年，具體時間根據(jù)當?shù)卣叨ā?/p>
1、印花稅
印花稅是根據(jù)財產租賃合同，按照合同約定租金的千分之一來計算。如果稅額不足1元的情況下，按照1元來征收。
2、房產稅
房產稅一般按照寫字樓租金收入的12%稅率來繳納。
3、城市維護建設稅及費附加
城市維護建設稅及費附加以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和費附加率3%計算征收。
4、營業(yè)稅
營業(yè)稅按照寫字樓租金收入的5%稅率計算征收。
5、契稅
購買寫字樓需要支付的另一項稅費是契稅。契稅的稅率是1%~3%不等，具體稅率根據(jù)房屋的性質和地點而定。計算公式如下：契稅=房屋總價×契稅稅率。
6、個人所得稅
如果您在購買寫字樓后出售，獲得了房屋增值收益，還需要繳納個人所得稅。個人所得稅的稅率是20%。計算公式如下：個人所得稅=（出售價格-購買價格-相關費用)×20%。
寫字樓的租金是一個相對靈活的概念，受著多種因素的影響，幾千到幾萬都有。首先，辦公樓租賃價格的高低主要取決于樓房所在的地理位置。例如，在經(jīng)濟發(fā)達的大城市，如北京、上海、廣州等，一般來說辦公樓租賃價格較高。而在中小城市，租賃價格會相對便宜一些。其次，受市場供求關系影響，不同時間的租賃價格也會有所不同。最后，辦公樓租賃價格還與樓房的規(guī)模和裝修情況有關。高檔寫字樓的租賃價格會比普通的辦公樓高出很多。
1、價格
出售之前，先考察市場，確定您的理想價位，如果著急出售，可以在心理接受的范圍內適當降價。
2、內部結構和設備
一個優(yōu)質的寫字樓內部結構合理、設備齊全。這包括但不限于：空調系統(tǒng)、消防設備、電梯、寬帶網(wǎng)絡等。
3、租賃期限
通常情況下，寫字樓租賃以一年以上三年以下為主。短期租賃的情況較少，且可能存在一定風險。因此，在簽訂租賃合同時，應盡量選擇長期合作的業(yè)主。
4、寬松的簽約條件
我們在寫字樓出租的時候要給予寬松的簽約條件，在簽約年限，付款方式，租期等問題上可以根據(jù)業(yè)主的實際情況盡量放寬，能夠很好地提高寫字樓租出的幾率。
5、傳播
多渠道發(fā)布消息?？梢酝ㄟ^傳統(tǒng)渠道，如委托中介、在報紙、雜志上發(fā)布信息、做戶外廣告等。新渠道可以通過網(wǎng)絡平臺發(fā)布出租信息。
6、受眾
可以在眾創(chuàng)空間、共享辦公、創(chuàng)業(yè)園等地區(qū)發(fā)布信息，針對潛在客戶集中區(qū)域進行宣傳。
1、出租空間
將空余的辦公空間出租給企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者或自由職業(yè)者，可以提供相對廉價的辦公環(huán)境，贏得長期穩(wěn)定的租金收入。
2、轉租場地
如果您有大型、設施齊全的空間，可以出租給活動策劃公司、時裝品牌等組織時裝秀和展銷活動，獲得一定的活動承辦費用。
3、寫字樓管理服務
您可以提供維保、清潔、保安、衛(wèi)生間等設施的保養(yǎng)和維護，為寫字樓租戶提供完善的日常管理服務。
4、投資發(fā)展
如果您有足夠的資金，還可以將其轉化為寫字樓的投資項目，收取租金和升值回報。
5、共享辦公
將寫字樓樓層轉化為共享辦公空間，可以向多個用戶提供設備和服務，例如打印機、閘機等物品，以及接待、咨詢、租金等服務。寫字樓所有人可以通過運營共享辦公空間賺取租金和其他費用。
6、開設咖啡店
在寫字樓樓下或者樓內開設咖啡店，提供便當?shù)目Х确?，可以成為員工們的聚集地，提供額外的收入。
7、設立會議室
如果寫字樓設立在城市中心，可以方便地吸引商業(yè)和地方官員的注意力。
8、網(wǎng)上商店
在寫字樓樓下或樓內設立網(wǎng)上商店，提供多種產品或服務，或者提供平臺出售其他企業(yè)或個人的商品，通過網(wǎng)絡賺取收益。
1、中介渠道合作
中介生意的本質是幫助客戶匹配合適的房源，因此，他們不可能特殊地只聚焦于某個項目。對招商部而言，中介渠道合作的核心是匹配無數(shù)多的經(jīng)紀人，而不是只維護幾個關系好的。
2、客戶轉介紹
客戶轉介紹，也就是“老帶新”或者“全民合伙人”，首先，我們自己的客戶滿意度一定要高；其次，我們千萬不要僅僅把老帶新獎勵政策放一個海報里，我們需要多往客戶處跑跑，主動請客戶推薦身邊的朋友，將老帶新政策宣傳到位，同時，我們也需要提供給客戶足夠方便的物料。
3、沉淀數(shù)據(jù)挖掘
很多項目沉淀著上千條客戶數(shù)據(jù)，但是一直沉寂在數(shù)據(jù)庫里，沒有被利用起來。客戶始終在流動著，需求也在變化。長期的觸達一定會讓潛在客戶形成印象，當他或者身邊朋友需要租辦公室，可能第一時間就會想起你的項目。
4、吸引明星公司入駐
可以招募你們當?shù)乇容^有名氣的公司或者工作室入駐，就像是名片，案例客戶一樣，他們的入駐其實等于是在幫你宣傳。
1、寫字樓簡單裝修：500-700元/平米。
2、寫字樓一般化裝修：700-900元/平米。
3、寫字樓大眾化裝修：1000-1300元/平米。
4、寫字樓精裝修：1500元以上/平米。
1、定準裝修風格
寫字樓裝修設計時，一定要確定好符合員工辦公的裝修風格。注重裝飾搭配，在辦公空間，在擺放桌飾時，要注意顏色或類型的選擇
2、做好采光
面積如果不大，這個時候一定要注意采光效果，干凈敞亮的辦公室會給人帶來輕松愉悅的心情，有利于提升上班工作效率。
3、巧用隔斷
小空間采用隔斷能夠很好地在視覺上達到擴容的感覺，做好功能分區(qū)，隔斷要有規(guī)劃，太多太少都不好。
4、注重質量
辦公室裝修是人口密集較大的地方，在辦公室內部一定要做好水電防護消防，在裝修上注意家具擺放和一些線路的安全使用，在軟裝上要符合大眾的喜好。
5、根據(jù)實際需求
每個公司的性質都不同，在各行各業(yè)的公司中，性質大不相同，辦公室裝修設計的重點也不同。
1、消防安全應急照明燈燈飾安裝時，在反面迎向工作人員消防疏散方位，需有避免導致炫光的對策。
2、含有消防疏散方位指示箭頭的消防安全緊急標示照明燈具在安裝時要確保箭頭符號標示的消防疏散方位與消防疏散方位同樣。
3、消防應急燈具宜安裝不在點燃墻面和不點燃裝修材料上。
4、消防安全緊急標示照明燈縣(緊急疏散指示燈系列產品），與供電系統(tǒng)路線中間不可以應用電源插頭聯(lián)接。
5、做為輔助標示的蓄光型指示方向只有安裝在與標示照明燈具標示方位同樣的線路上，但不可以替代標示照明燈具。
6、標示出入口的消防安全緊急標示照明燈具應固定不動在牢固的墻壁或頂篷下，安裝方法能夠暗裝，還可以嵌墻安裝。
7、消防應急燈具在安裝時要確保照明燈具上的各種各樣情況顯示燈便于觀查，實驗按鍵(電源開關)能被人工服務或遙控器實際操作。
8、消防應急燈具起吊應當應用金屬材料吊管，吊管上方應固定不動在房屋建筑實體線或預制構件上。
9、消防應急燈具安裝后對工作人員一切正常行駛不必造成危害，消防安全緊急標示照明燈具周邊要確保遮攔物。
1、房屋維修服務內容及服務質量標準
房屋的主體及結構完好；房間門牌號碼清楚并公示于明顯位置；客戶檔案、資料管理完善；房屋外立面完好、整潔、無臟損，不能影響市容；提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進行預防性維修；房屋緊急維修當時通知即刻維修；房屋維修若涉及建筑主體結構、設備主系統(tǒng)、大廈整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開工報告、計劃工程時限、工程預算書和工作記錄。
2、公用設備管理服務內容及質量標準
所有公用設備定期養(yǎng)護、清潔；電力供應如何沒有特別情況，須24小時保障足夠供應；公用設備圖紙、檔案資料齊全；設備良好，運行正常，有詳盡的設備運行記錄；集中供暖按國家規(guī)定的時間進行；電梯有專業(yè)人員維修保養(yǎng)；生活用水要經(jīng)過嚴密的管理措施及相應的消毒措施。
3、綠化服務管理內容及服務質量標準
公共綠地和庭院綠化布局合理；所有盆栽保證外觀整潔，無泥塵，無異味及有害物質、害蟲；綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。
4、公用設施管理服務內容及服務質量標準
配套服務網(wǎng)點牌匾美觀整齊；污水排放暢通，排水溝道無積水異味；有明顯危險部位警告標志；道路暢通，無占用或另做它用，路面平整；公共照明設備設施齊全，運行正常；公共水牌箱及各區(qū)域、各細部點位水牌統(tǒng)一配置完善；公用設施維護做到提前通知、現(xiàn)場警示；公共配套服務設施完好，并按原設計用途充分使用、維護、定期清潔。
